行業(yè)發(fā)展動態(tài)
堅持政策調(diào)控不放松 開發(fā)商或?qū)⑥D(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
核心提示：當前，受樓市限購、限貸等一系列調(diào)控政策影響，全國商品住宅市場低迷，降價潮已由北京、深圳等地蔓延至二、三線城市，包括萬科、富力、恒大等龍頭開發(fā)商集體拉開房價下跌序幕，有的在售樓盤降幅達到20%，然而商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)出一派繁榮景象。
當前，受樓市限購、限貸等一系列調(diào)控政策影響，全國商品住宅市場低迷，降價潮已由北京、深圳等地蔓延至二、三線城市，包括萬科、富力、恒大等龍頭開發(fā)商集體拉開房價下跌序幕，有的在售樓盤降幅達到20%，然而商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)出一派繁榮景象。
據(jù)多家研究機構(gòu)研究報告顯示，北京、上海、廣州、深圳等大城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金及售價均有明顯上升。以廣州為例，11月1日至3日全市有三個住宅項目獲批預售證，其中就包括兩個商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)成為廣州11月開月絕對主角，共推房1845套，占總推房數(shù)90%。
“從表象上看，目前商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫的主要原因是商品住宅市場調(diào)控”，深圳世聯(lián)地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)王海斌在接受記者采訪時說。
“由于投資性購房在住宅地產(chǎn)中受到影響，所以大量投資資金涌向商業(yè)地產(chǎn)，從廣州、深圳、上海等一線重點城市的商業(yè)地產(chǎn)價格來看，2011年初期的確存在不少商業(yè)地產(chǎn)價格洼地，所以需求市場增加也在促使商業(yè)地產(chǎn)升溫”，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受記者采訪時說道。
“從更深層的角度看，此次的商業(yè)地產(chǎn)升溫也許將轉(zhuǎn)變開發(fā)商們傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)模式，即"銀行貸款拿地建樓預售資金回籠"這一過程，”王海濱說道：“目前較為成熟的地產(chǎn)開發(fā)模式有兩種，即香港模式與美國模式。香港模式是指開發(fā)商在運作過程中采取"銷售+持有"的方式，住宅市場用做銷售，而商業(yè)地產(chǎn)有開發(fā)商自行持有并對商戶進行出租，在樓市受到宏觀調(diào)控時，采取"以租養(yǎng)售"的生存策略。而美國模式是指開發(fā)商拿到項目后，通過信托融資，在不動產(chǎn)建設完畢后，雇傭?qū)I(yè)公司打理產(chǎn)業(yè)，使開發(fā)商使自己成為融資主體，脫離了銀行對其的資金限制。這兩種方式都值得我們國內(nèi)的開發(fā)商借鑒。”
有專家指出，商業(yè)地產(chǎn)熱度升溫與我國城市化發(fā)展下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型關(guān)系密切，隨著我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、住宅市場推動以及城市面貌的提升，需要與之配套的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)。
“從1998年開始，全國95%的開發(fā)商都在做住宅市場，現(xiàn)在國內(nèi)大量城市的住宅市場已經(jīng)趨于飽和，其中以一二線城市為甚”，王海濱說道：“在住宅地產(chǎn)發(fā)展到一定階段時，(客戶)對商業(yè)地產(chǎn)的需求自然就大了，因為畢竟人多了，這是市場驅(qū)動力的所在。但是這也要因地制宜，比如現(xiàn)在有些三四線城市對住宅市場還有不小的需求，在這些地區(qū)就應當優(yōu)先建設住宅。”
“每一個城市都有固定的商業(yè)地產(chǎn)容積，從我們掌握的城市實體經(jīng)濟"含金量"來看，有部分城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)過于飽和，現(xiàn)階段配套商業(yè)地產(chǎn)實際上存在一定的超前思維，泡沫化已經(jīng)初現(xiàn)”，韓長吉指出。
SHO中國董事長潘石屹前不久在山西表示，目前商業(yè)地產(chǎn)是投資領域最熱的板塊。不少業(yè)內(nèi)人士也認為，目前商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，如果供應量超過市場消化能力，必然導致商業(yè)地產(chǎn)滯銷，進而導致開發(fā)商的資金鏈斷裂。
“這種擔心不無道理”，王海濱說道：“做商業(yè)地產(chǎn)有三個制約因素，即市場機會、資源支持度和商業(yè)模式這三點。國內(nèi)現(xiàn)在能擁有這幾項資源的公司還不是很多。有些開發(fā)商甚至是打著做商業(yè)地產(chǎn)的名義拿地，再去建住宅。稍有不甚，投資過熱的情況就會立刻出現(xiàn)。” 涉足商業(yè)地產(chǎn)是一種投資行為，但是不能有投機心理。商業(yè)地產(chǎn)項目需要有專業(yè)的運作團隊做好后期運行。
“蓋一幢商業(yè)大廈容易，但維持運轉(zhuǎn)和運營最難。” 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云在接受媒體采訪時指出。業(yè)內(nèi)有一句話是“大廈真正開業(yè)那天，才是商業(yè)地產(chǎn)開始的那天”。所以，商業(yè)地產(chǎn)除了考慮市場支撐外，需要開發(fā)商有后期運行和管理等能力。
(本文來源：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報 作者：李子木)
當前，受樓市限購、限貸等一系列調(diào)控政策影響，全國商品住宅市場低迷，降價潮已由北京、深圳等地蔓延至二、三線城市，包括萬科、富力、恒大等龍頭開發(fā)商集體拉開房價下跌序幕，有的在售樓盤降幅達到20%，然而商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)出一派繁榮景象。
據(jù)多家研究機構(gòu)研究報告顯示，北京、上海、廣州、深圳等大城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金及售價均有明顯上升。以廣州為例，11月1日至3日全市有三個住宅項目獲批預售證，其中就包括兩個商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)成為廣州11月開月絕對主角，共推房1845套，占總推房數(shù)90%。
“從表象上看，目前商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫的主要原因是商品住宅市場調(diào)控”，深圳世聯(lián)地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)王海斌在接受記者采訪時說。
“由于投資性購房在住宅地產(chǎn)中受到影響，所以大量投資資金涌向商業(yè)地產(chǎn)，從廣州、深圳、上海等一線重點城市的商業(yè)地產(chǎn)價格來看，2011年初期的確存在不少商業(yè)地產(chǎn)價格洼地，所以需求市場增加也在促使商業(yè)地產(chǎn)升溫”，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受記者采訪時說道。
“從更深層的角度看，此次的商業(yè)地產(chǎn)升溫也許將轉(zhuǎn)變開發(fā)商們傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)模式，即"銀行貸款拿地建樓預售資金回籠"這一過程，”王海濱說道：“目前較為成熟的地產(chǎn)開發(fā)模式有兩種，即香港模式與美國模式。香港模式是指開發(fā)商在運作過程中采取"銷售+持有"的方式，住宅市場用做銷售，而商業(yè)地產(chǎn)有開發(fā)商自行持有并對商戶進行出租，在樓市受到宏觀調(diào)控時，采取"以租養(yǎng)售"的生存策略。而美國模式是指開發(fā)商拿到項目后，通過信托融資，在不動產(chǎn)建設完畢后，雇傭?qū)I(yè)公司打理產(chǎn)業(yè)，使開發(fā)商使自己成為融資主體，脫離了銀行對其的資金限制。這兩種方式都值得我們國內(nèi)的開發(fā)商借鑒。”
有專家指出，商業(yè)地產(chǎn)熱度升溫與我國城市化發(fā)展下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型關(guān)系密切，隨著我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、住宅市場推動以及城市面貌的提升，需要與之配套的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)。
“從1998年開始，全國95%的開發(fā)商都在做住宅市場，現(xiàn)在國內(nèi)大量城市的住宅市場已經(jīng)趨于飽和，其中以一二線城市為甚”，王海濱說道：“在住宅地產(chǎn)發(fā)展到一定階段時，(客戶)對商業(yè)地產(chǎn)的需求自然就大了，因為畢竟人多了，這是市場驅(qū)動力的所在。但是這也要因地制宜，比如現(xiàn)在有些三四線城市對住宅市場還有不小的需求，在這些地區(qū)就應當優(yōu)先建設住宅。”
“每一個城市都有固定的商業(yè)地產(chǎn)容積，從我們掌握的城市實體經(jīng)濟"含金量"來看，有部分城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)過于飽和，現(xiàn)階段配套商業(yè)地產(chǎn)實際上存在一定的超前思維，泡沫化已經(jīng)初現(xiàn)”，韓長吉指出。
SHO中國董事長潘石屹前不久在山西表示，目前商業(yè)地產(chǎn)是投資領域最熱的板塊。不少業(yè)內(nèi)人士也認為，目前商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，如果供應量超過市場消化能力，必然導致商業(yè)地產(chǎn)滯銷，進而導致開發(fā)商的資金鏈斷裂。
“這種擔心不無道理”，王海濱說道：“做商業(yè)地產(chǎn)有三個制約因素，即市場機會、資源支持度和商業(yè)模式這三點。國內(nèi)現(xiàn)在能擁有這幾項資源的公司還不是很多。有些開發(fā)商甚至是打著做商業(yè)地產(chǎn)的名義拿地，再去建住宅。稍有不甚，投資過熱的情況就會立刻出現(xiàn)。” 涉足商業(yè)地產(chǎn)是一種投資行為，但是不能有投機心理。商業(yè)地產(chǎn)項目需要有專業(yè)的運作團隊做好后期運行。
“蓋一幢商業(yè)大廈容易，但維持運轉(zhuǎn)和運營最難。” 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云在接受媒體采訪時指出。業(yè)內(nèi)有一句話是“大廈真正開業(yè)那天，才是商業(yè)地產(chǎn)開始的那天”。所以，商業(yè)地產(chǎn)除了考慮市場支撐外，需要開發(fā)商有后期運行和管理等能力。
(本文來源：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報 作者：李子木)