行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢
中國商業(yè)地產存量投資大幕已經開啟
近日發(fā)布《邁向2020——后千億時代投資策略展望》白皮書指出，到2020年，中國房地產投資大宗交易總額有望達到2600億元，較2016年增長45%。
中國商業(yè)地產存量投資大幕已經開啟，國內機構資本建倉、開發(fā)商增持投資性物業(yè)的大背景下，大宗物業(yè)交易將持續(xù)活躍。中國作為目前全球為數(shù)不多的保持穩(wěn)定和增長的市場，仍是全球資本配置的優(yōu)選之一。他同時預言，一線城市將于2035年前后跨入穩(wěn)定期。
上海大宗交易額超越香港新加坡
上述報告指出，過去一年，中國房地產市場上整體大宗交易相比龐大的可投資物業(yè)規(guī)模來看偏低。不過京滬兩地的活躍度比肩部分國際一線城市。
經濟體量決定可投資商業(yè)地產的規(guī)模。2016年，G7國家與中國的經濟規(guī)模已占據了全球的62%，可投資商業(yè)房地產市場規(guī)模占全球可交易商業(yè)地產市場的72%。
其中，中國市場表現(xiàn)尤為突出：2016年，中國大宗物業(yè)投資交易額達1800億元，相比2015年翻番。大宗交易資金的主要來源包括開發(fā)商（23%）、企業(yè)（21%）、境外投資者（19%）、保險公司（18%）、人民幣基金（13%）等。“中國房地產投資市場在盤桓千億水平多年后，終于實現(xiàn)里程碑式的飛躍。”
2016年，中國可投資商業(yè)地產規(guī)模達3.4萬億美元，排名全球第二。從城市層面分析，上海北京兩地在交易規(guī)模和活躍度方面均明顯領先于國內其他城市，與紐約、倫敦這兩個世界級金融、商業(yè)中心相比雖仍有較大差距，但已接近甚至趕超亞太區(qū)主要市場，尤其是2014-2016年間上海大宗物業(yè)的投資額，均已超越同期的香港和新加坡。
不過，盡管中國大宗物業(yè)投資交易的規(guī)模與日俱增，但整體交易活躍度（TRA）仍然偏低，正處于從低流動性向中等流動性市場進化的轉折期。
如果將市場年度大宗物業(yè)投資交易額與可投資商業(yè)地產規(guī)模間的比率定義為大宗物業(yè)交易活躍度（TAR），以指標為投資者評價市場投資流動性的重要依據。將全球24個主要市場大致分為三個發(fā)展階段：高流動性市場（ TAR 2.5TAR）：包括除日本以外的 G7 國家，以及瑞典、荷蘭、澳大利亞、新加坡、中國香港等歐洲和亞太發(fā)達經濟體；中等流動性市場（1.0 TAR 2.51），包括意大利、日本、韓國、中國臺灣；而包括中國大陸在內的金磚四國以及墨西哥、馬來西亞等發(fā)展中國家則屬于低流動性市場（ TAR 1.0）。值得注意的是，北京TAR值為1.5，上海TAR值為4.1。
國內整體物業(yè)投資市場之所以流動性偏低，主要是由于巨大的商業(yè)地產以散售為主、REITs等房地產證券化產品出臺的滯后、各城市間商業(yè)地產投資市場差異明顯等。此外，地域經濟發(fā)展程度的不平衡造成了城市間的差異，部分市場如北京大型物業(yè)業(yè)主自持的比例較高，也影響了市場的流動性。
“上萬億資金排隊入市”
2025年前后中國可進入中等流動性階段，投資市場進一步成熟。其中，上海、北京兩大門戶城市在2020年投資交易金額將占總成交量的六成。廣州、深圳、成都、重慶、天津及武漢這六個高潛力市場，投資額將占總量的20%。
另一方面，“未來四年為國內機構資本建倉時期，上萬億資金排隊入市。”2014年以來，以保險機構和房地產基金為代表的國內機構資本，在內資投資總額中所占份額已由2008-2010年間的17%翻番至35%。但截至2016年底，國內機構投資者在國內17個主要城市的優(yōu)質寫字樓總存量中所占面積份額僅接近1%。因此，他認為2017-2020年正是國內機構資本商業(yè)地產投資的建倉時期， 預計將有1萬億元人民幣資金排隊入市。
“展望2020年，投資策略上建議著重關注中國大陸一線城市的城市更新和成都、重慶、武漢、天津等高潛力二線城市商業(yè)地產邁入成熟期的趨勢性主線，并布局一帶一路等主題性機會，看好雄安新區(qū)發(fā)展。
“中國大陸在房地產金融、企業(yè)年金入市、資本賬戶開放等宏觀層面存在的制度性紅利，預示著更長期來講商業(yè)地產投資還將面臨許多突破性增長的潛力。”對比中國香港市場主要開發(fā)商的資產結構，內地開發(fā)商投資性物業(yè)比例提升的空間依然巨大。截至2016年，香港九大開發(fā)商所持有的投資性物業(yè)占其總資產比例平均在66%，而12個主流內地開發(fā)商平均僅為31%（剔除明顯高出的SOHO及大悅城后僅在22%），未來增持商業(yè)地產應是長期趨勢。
考慮到資產質量和財務安全，除了自行開發(fā)并持有經營外，收購現(xiàn)有優(yōu)質項目以及借助房地產基金等方式“輕資產”運作都應是開發(fā)商的常規(guī)選項。
以上海高騰大廈及東海商業(yè)中心二期為例。該兩個寫字樓項目經過硬件升級、配套設施及租戶的調整之后，租金分別上漲了4%及26%。